Utlånsforskriften (se faktaramme nedenfor) har vært ute på høring, og mandag har Finanstilsynet avgitt sin innstilling. Tilsynsmyndighetene vil blant annet at maksimalgrensen for låntakerens samlede gjeld reduseres fra 5 til 4,5 ganger brutto årsinntekt når det gis nye lån.

For en låntaker som tjener 600.000 kroner vil derfor maksimalt samlet gjeld kunne falle fra 3 millioner kroner til 2,7 millioner. Kravet om å gå fra femgangeren til 4,5 ganger inntekten i gjeld, kom også i 2019. Samlet gjeld inkluderer blant annet studiegjeld.

Finanstilsynet vil at utlånsreguleringen utvides til også å omfatte lån med annet pant enn bolig. Reguleringen bør fange opp alle lån til husholdningene. Fleksibilitetskvoten for boliglån foreslås redusert fra 10 prosent (8 prosent i Oslo) til 5 prosent. Det skal ikke være fleksibilitetskvoter for øvrige lån.

«Høy gjeldsgrad i husholdningene og høye boligpriser utgjør en betydelig risiko for den finansielle stabiliteten», skriver Finanstilsynet i sin innstilling.

På samme nivå

Finanstilsynet konstaterer at gjeldsgraden (gjeld/inntekt) i norske husholdninger er om lag på det samme høye nivået som da den gjeldende forskriften kom for noen år siden. Nye boliglån girs fortsatt i stort omfang til husholdninger med høy gjeld i forhold til inntekten og boligens verdi. Samtidig har boligprisene økt mye i perioden.

Finanstilsynet skriver at det er økt risiko for finansiell ustabilitet sammenliknet med situasjonen da utlånsforskriften kom. Litt mer folkelig sagt er det økt risiko for mislighold og tap i bankene som følge av at låntakere ikke kan gjøre opp for seg. Bankenes utlånspraksis må derfor reguleres.

Kravene i den gjeldende forskriften bør derfor strammes noe inn for å hindre enda mer gjeld hos sårbare husholdninger.

Norges Bank skriver i sitt svar at forskriften kan videreføres uten endringer nå, men at det bør gjøres en bred gjennomgang av utlånsforskriften før den utløper i 2024. En anbefaling er å vurdere endringer i rentestresstesten hvis rentene stiger frem mot 2024. Testen kan også gjøres tydeligere og enklere.

Eiendom Norge er rykende uenig med Finanstilsynet og vil avskaffe hele utlånsforskriften.

Ikke til stede

–Renteøkningene innebærer at den prinsipielle begrunnelsen for utlånsforskriften, lave renter, ikke lenger er til stede. Prisen på penger, altså renten, er nå på vei mot normale historiske nivåer. Da skal kredittrasjonering via utlånsforskriften avskaffes, alternativt fases ut, sier adm. direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge i en pressemelding.

Lauridsen hevder at forskning viser at denne type kredittrasjonering har utilsiktede og uheldige bieffekter. Den skaper større ulikhet i Norge siden terskelen for å bli boligeier uten såkalt foreldrebank heves betraktelig.

– Dessuten viser en fersk studie fra Norges Bank at den gjør sårbare husholdninger mer sårbare. Folk tømmer sine likvide midler ved boligkjøp og deretter lever på marginen, poengterer han.

Lauridsen viser også til at i den nye finansavtaleloven vil bankene få en avslagsplikt for en lånesøker som ikke har tilstrekkelig kredittevne. Denne avslagsplikten mener han vil gjøre det betydelig vanskeligere for mange å få boliglån i Norge. I dag har bankene kun en frarådningsplikt.

Frykter boligprisfall

Norgessjef Anders Skar i Nordnet mener det er fornuftig å se over og vurdere en oppmykning av deler av boliglånsforskriften nå. Han sier at forskriften er blitt justert i flere omganger, i takt med temperaturen i økonomien svinger, og da spesielt endringer i gjeldsvekst og boligprisvekst.

– Nå er temperaturen på vei ned, og da er det naturlig å slakke litt opp. Ellers kan en konsekvens bli at boligprisene vil falle mer enn sentralbanken ønsker.

– Et grep som vi mener er fornuftig, som også kunne vært gjennomført tidligere, er at kravet om at lånet maksimalt kan utgjøre fem ganger inntekt fjernes for gruppen som har lån under 60 prosent av boligens verdi. Denne gruppen har solid egenkapital, og har også muligheten til å velge avdragsfrihet. Dermed er lånegrensen på fem ganger inntekt overflødig, sier Skar til Nettavisen.

Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) vil videreføre dagens forskrift. Forbundet mener det vil være svært uheldig med innstramminger i utlånsreglene når Norge er på vei inn i en økonomisk nedgangskonjunktur.

– Dersom tilgangen på lån begrenses markant, kan det utløse et alvorlig fall i boliginvesteringene, med betydelig økning i arbeidsledighet og fall i boligverdier som konsekvens, sier adm. direktør i Carl O. Geving i NEF i en pressmelding. Han kaller Finanstilsynets forslag for «feil medisin».

Høyre er skeptiske til ytterligere innstramminger og mener det bør vurderes endringer som bidrar til at flere kan komme inn i boligmarkedet.

Vil avvikle

Det har vært knyttet stor spenning til om Finansdepartementet vil endre utlånsforskriften eller til og med avvikle den. Det mener blant annet DNB.

Noen, som Eiendom Norge, peker på at det økte rentenivået gjør forskriften overflødig. Bankenes kredittpraksis og kompetanse bør være tilstrekkelig for å regulere utlånsveksten.

Men det er altså ikke nok for Finanstilsynet. De viser blant annet til prognoser fra Statistisk sentralbyrå og Norges Bank om betydelig fare for at både norsk og internasjonal økonomi kan bli rammet av såkalt stagflasjon. Det betyr en høy prisvekst selv om økonomien stagnerer og arbeidsmarkedet svekkes.

Finanstilsynet har en rekke ganger de seneste årene slått alarm om boliggjelden. Tilsynet ville allerede i august 2020 stramme inn på forskriften, blant annet ved at maksimal samlet gjeld skulle reduseres fra fem til 4,5 ganger inntekten. Høy gjeldsgrad gjør husholdningene sårbare når rentene øker.

De økte rentene kan barbere lånebeløpet. Det skyldes blant annet stresstesten i forskriften: En låntaker skal tåle en renteoppgang på inntil 5 prosentpoeng. Med dagens renter betyr det fort en boliglånsrente på 8,5 prosent.

Sterk vekst

Den nåværende utlånsforskriften gjelder i utgangspunktet frem til og med 31. desember 2024.

Det var en sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene som gjorde at Finansdepartementet i juni 2015 ville regulere bankenes utlånspraksis. Den daværende boliglånsforskriften er senere blitt videreført og endret tre ganger.

Finansdepartementet fastsatte 9. desember 2020 en ny utlånsforskrift, som omfatter både boliglån og forbrukslån.