Kvernane har boplikt, men fastboende i nærområdet forteller til KV at det ikke har bodd noen der siden midten av 60-tallet.

Eiendommen er i tillegg bebygd med anneks, båthus og brygge.

Selskapet som kjøper Kvernane eies av Ole Anton Langedrag. Han bor i Tønsberg, hvor han eier og driver et byggmesterfirma med over 20 ansatte.

Han eier fra før en fritidseiendom rett ved siden av. Der har han feriert siden midten av 90-tallet. Han ønsker seg mer uteareal rundt hytta og søker om å benytte den nykjøpte naboeiendommen til fritidsformål.

Kragerø kommune sier nei. Det vises til bosettingshensyn og lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Boplikten gjelder og det er kort vei til offentlige tilbud som ferjekai, skole og barnehage.

Langedrag klager, men også politikerne sier nei.

I begynnelsen av 2013 kommer Fylkesmannen i Telemark på befaring. Etter en konkret vurdering anses huset ubrukelig som helårsbolig grunnet alder og forfall. Vedtaket deres sier at eiendommen dermed ikke omfattes av «bopliktforskriften».

I 2016 tikker det inn en byggesøknad til Kragerø kommune. Ole Anton Langedrag har engasjert arkitekt Rune Breili ved Breili & Partnere AS.

Han ønsker å rive den falleferdige boligen på Kvernane og bygge en splitter ny erstatningsbolig et stykke lenger opp på tomta. Visjonen innebærer et funkishus med dobbelt så stor grunnflate, to hovedetasjer, kjeller og takterrasse.

Her er utsikten mot skjærgården helt eksepsjonell.

Arkitekt Rune Breili er for mange et kjent navn. Han ble i fjor dømt til åtte måneder fengsel for grov korrupsjon i Vestfold tingrett i forbindelse med den såkalte Tjøme-saken, som av flere landsdekkende medier regnes å være blant tidenes største byggeskandaler.

Både Breili og tidligere byggesaksleder Harald Svendsen i Tjøme kommune ble senere frifunnet i Agder lagmannsrett. Økokrim anket til Høyesterett, som i slutten av juni i år opphevet frifinnelsen. Nå blir det ny rettssak i lagmannsretten. 

Politikerne velsigner erstatningsbolig

Søknaden dreier seg om en enebolig med en såkalt kodeverdi som tilsvarer «frittliggende bygning med kun én boligenhet». Ingen hybler eller andre utleieenheter, som ofte er løsningen utenbys eiere benytter seg av for å overholde boplikt.

Langedrag trenger dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen og LNF-formålet i kommuneplanen.

– Det er vesentlige fordeler med å bygge en ny helårsbolig på eiendommen, i tråd med kommunens bosettingshensyn, argumenterer arkitekt Breili.

De neste par årene verserer saken fram og tilbake mellom myndigheter og grunneier. Boligprosjektet jekkes noe ned og til slutt behandles det hele av de folkevalgte i hovedutvalg for plan og bygg.

Politikerne besøker selv Kvernane før de i mars 2018 innvilger dispensasjoner. I tråd med rådmann Inger Lysas anbefaling. Et enstemmig utvalg under ledelse av Trine Jørgensen Dahll (V).

Dette til tross for at Fylkesmannen mente tiltaket ville endre landskapsbildet i alvorlig grad og frarådet fritak fra lovverket.

Utvalget bestemmer likevel, av hensyn til helårs bosetting, å godkjenne prosjektet.

Vi spoler fram til våren 2022. Det gamle huset er revet og et nytt og praktfullt hus er straks ferdig oppført. Det er lett å legge merke til når man kommer kjørende med båt mot Stabbestad. 

Det hvite «slottet», som er kallenavnet blant lokalfolk, med flate takkonstruksjoner og store vinduer mot sjøen skiller seg ut blant de tradisjonelle husene rundt. 

Langedrag eier også den røde hytta til høyre. 

Vil leie ut som luksushytte

Ole Anton Langedrag og Ola Eiendom AS markedsfører det nye huset sitt både gjennom Finn.no og en egen nettside.

Ikke som en bolig med boplikt, men som en luksushytte til leie.

Kvernane beskrives som en fritidseiendom. Eneboligen som en fritidsbolig.

Nærmere 170 kvadratmeter fordelt på tre etasjer med en «fantastisk panoramautsikt».

Langedrag ønsker først å leie ut på åremål. Han vil vurdere bud fra 400.000 kroner i året, opplyser han i Finn-annonsen.

Senere endres tilbudet til utleie for mellom 15.000 og 40.000 kroner per uke.

«I juni 2022 vil vår storslagne, arkitekttegnede drømmehytte stå klar med egen strand og tilhørende dypvannsbrygge samt tilgang til eget badehus. Med 90 meter strandlinje til eiendommen omkranset av sjarmerende svaberg, vil de fleste kunne trives her.»

Slik lyder teksten som skal lokke til seg leietakere.

Villedende markedsføring

Seksjonssjef Christoffer Bjørnum ved Forbrukertilsynets tilsynsavdeling opplyser til KV at slik framstilling kan anses som villedende markedsføring i strid med markedsføringsloven.

– Én av grunnene til dette er at det kreves søknad om bruksendring for å ta en helårsbolig i bruk som hytte. Kommunen kan føre en streng praksis for bruksendring, uavhengig av om det er boplikt eller ikke i det aktuelle området, sier han.

Bjørnum understreker at næringsdrivende må være forsiktige og nøye med å gi balansert informasjon dersom man henvender seg til forbrukere som ønsker en fritidsbolig.

– Hvis markedsføringen gir inntrykk av at boligen kan benyttes som hytte, mens det i realiteten er en rekke forutsetninger for dette, må forutsetningene framkomme på en klar måte. Av betydning vil ordvalg, hvor informasjonen står og for eksempel om boligen er lagt under søkefanen fritidsbolig på Finn.no ha betydning.

– Har dere erfaring med denne problematikken?

– Vi har ikke mottatt mange klager på dette, men er kjent med at det innimellom bommes og at ikke regelverket følges.

Terrenginngrep

Bygg- og anleggsarbeidere har jobbet på Kvernane i månedsvis. Grunneieren benytter sitt eget firma Byggmester Ole A. Langedrag AS til alle bygningsmessige tiltak med overordnet ansvar.

Byggmesterfirmaet, som på egne nettsider beskrives som totalentreprenør, er også medlem av Mesterhus-kjeden.

Store sprengingsmatter og mengder med løse steinmasser ligger der fremdeles når KV besøker eiendommen rett før påske.

Dette indikerer terrenginngrep i form av sprenging innenfor det «hellige» 100-metersbeltet.

Sprenging er verken omtalt i søknader eller tillatelser.

Kommunens praksis er såpass streng at selv tillatelsen for etablering av vann- og avløpsrør forutsetter at det ikke sprenges.

Ole Anton Langedrag opplyser til KV at han er usikker på om fjell er blitt sprengt eller pigget. Les hans tilsvar lenger ned i artikkelen.

Sveip eller bruk pilen for å se flyfoto av eiendommen før og etter arbeidet startet. Bildet til venstre er fra 2016, mens bildet til høyre er fra 2021 før den nye boligen ble oppført.

Kommunen reagerer

KV gjør Kragerø kommunes virksomhet for bygg og areal oppmerksom på byggesaken i begynnelsen av april. KV spør blant annet om terrenginngrepene er godkjent.

Kort tid senere blir det bestemt å opprette et tilsyn på eiendommen.

Klokka tikker. Dager, uker og et par måneder går.

Virksomheten befinner seg i en pågående bemanningskrise med få ansatte og en stadig større og overveldende saksmengde. Flere har i det siste levert oppsigelser.

Kommunen mistenker selv ulovligheter i hele 65 byggesaker, men har ingen ressurser til å følge dem opp. Samtidig har publikum tipset om ytterligere 80 tilfeller.

Sju saker får etter hvert status som høyt prioritert og sendes til det innleide konsulentfirmaet Sweco.

En av dem gjelder Kvernane på Stabbestad.

Grunneier: – Mindre justering av fjell

Sweco tar seg av tilsynet på vegne av kommunen. Saksbehandleren sender i begynnelsen av juni et brev til Byggmester Ole A. Langedrag AS.

– Kommunen er kjent med at det er gjort omfattende terrengarbeider på eiendommen, også i form av sprenging. Blant annet på bakgrunn av dette ber vi om en redegjørelse for hvilke arbeider som er utført, heter det innledningsvis i brevet.

Det kreves svar på terrengarbeidenes omfang, hvem som har utført dem og hvilke tegninger som er lagt til grunn for oppføring av den nye boligen.

En uke senere, samme dag som fristen utløper, svarer Langedrag at han «mottar brevet med undring». Han mener å ha holdt seg til de vedtak og godkjenninger som er gitt.

– Fra brygge og opp til annekset er det en naturlig fordypning som er benyttet til ledningstrasé og transportvei internt. Når huset ble plassert, ble det utført noe mindre justering av fjell, svarer Langedrag.

Han opplyser videre å ha fjernet «en del løse steinmasser» sør for husets plassering, samt sikret deler av fjellet.

Foruten å benytte sitt eget firma til grunnarbeider, skal det ha blitt levert tjenester av to eksterne underleverandører.

Ingen A4-tomt

KV får kontakt med Ole Anton Langedrag over telefon.

Han hevder at han ikke hadde noen «store intensjoner» bak eiendomskjøpet for ti år siden.

Grunneieren fastholder å ikke ha utført ulovlige tiltak.

– Vår intensjon har vært å holde oss i henhold til hva vi har tillatelse til. Dersom det er noe her som er utenfor hva vi har tillatelse til, må vi naturligvis ta hensyn til det. Men vi mener å kun ha gjort det vi har anledning til å gjøre.

– Hvor mye har dere sprengt bort?

– I byggetillatelsen står det ikke at det ikke er lov å sprenge for å plassere huset. Dette er ingen A4-tomt, og det er følgelig ikke unaturlig at det gjøres justeringer. Vi anser det som veldig beskjedent.

Langedrag anslår først at det er fjernet 50 kubikk med masser, men understreker senere at dette kan være feil. Han er dessuten litt usikker på om det «bare ble pigget eller sprengt fjell».

– Sprengingsmatter er også brukt for å skjerme omgivelsene, slik at anleggsmaskiner ikke kjører rett på fjellet.

Det skal ha blitt boret i fjellet omtrent tre meter under vannflaten for etablering av vann- og avløpsrør. Han anser dette som i tråd med tillatelsen, som ikke tillot sprenging.

Mener bopliktfritak fortsatt gjelder

Langedrag viser til at Fylkesmannen i 2013 ga fritak fra boplikten for det falleferdige huset som sto der den gang.

Han mener fritaket gjelder for hele eiendommen så lenge han eier den.

– Slik jeg tolker vedtaket, gjelder fortsatt ikke boplikten for mitt vedkommende på eiendommen. Det står ingen ting om at boplikten blir gjeldende igjen dersom jeg restaurerer eller bygger en erstatningsbolig. Men jeg er klar over at boplikten blir gjeldende igjen hvis jeg selger eiendommen.

Tar selvkritikk

Langedrag får anledning til å kommentere Forbrukertilsynets vurdering av markedsføringen.

– Du har søkt om og fått tillatelse til å bygge en enebolig. I søknaden argumenterte du med hensyn til helårs bosetting, noe som også ble vektlagt i tillatelsen. Hvorfor markedsfører du da huset som en eksklusiv fritidseiendom?

– Jeg ser at det kan være misvisende. Jeg ser at det blir feil. Jeg ble kanskje litt revet med. Det tar jeg til meg og jeg vil tenke meg om før jeg markedsfører eiendommen videre.

Langedrag sier han foreløpig ikke har inngått noen leieavtaler for boligen.

– Jeg har også planer om å etablere meg der selv etter hvert, men det passer seg ikke akkurat nå med tanke på jobb.

Kragerø kommune har ennå ikke konkludert hvorvidt de anser terrenginngrepene på eiendommen som ulovlige.

Det blir også opp til kommunen å vurdere bopliktspørsmålet, nå som en fullverdig helårsbolig står oppført.

Langedrags redegjørelse blir nå lagt til grunn for hvordan tilsynet behandles videre.

Tips til journalisten?

Ønsker du å gi en tilbakemelding med ris eller ros om denne saken? Eller har du tips om andre saker?

Kontakt gjerne journalist Sondre Lindhagen Nilssen på e-post eller telefon +47 476 04 817.

Du kan også sende en kryptert melding til samme nummer via Signal.

KV har det siste halvåret skrevet mye om problemstillinger knyttet til boplikt og konsesjon, som avsløringen bak eierskiftet ved Stormyr gård på Skåtøy og Fredensborgs omstridte konsesjonssaker som endte med statlig kjøpsnekt.

Takk for at du leser KV.